구매 더 딥: 2리츠 너무 싸게 구입

구매 더 딥: 2리츠 너무 싸게 구입

2021년 10월 11일 오전 8시 25분 ETCNS, DG, MGP,NNN,NN.PF,VG식스,VGSLX,VGSNX,비치,VNQ,WBA,yum5 코멘트19 Likes

요약

• 리츠 시장은 최근 금리 인상 우려로 매진을 기록했다.
• 우리는 이것이 구매 기회라고 생각한다. 역사적으로 리츠 매도는 금리 인상으로 이어졌지만 이후 빠르게 회복됐다.
• 우리는 딥을 사기 위해 최고 인기 상품 두 가지를 강조한다.
• 이런 아이디어 포트폴리오를 찾으십니까? 고수익 지주회원은 우리의 모델 포트폴리오에 독점적으로 접근할 수 있다. 자세한 정보 »

Getty Images를 통한 Andrii Yalanskyi/iStock

금리가 다시 상승세로 돌아섰고 10년 만기 재무부가 6월에 마지막으로 본 수준을 기록했기 때문에 최근 시장 전체가 팔리고 있다.

 

투자계에 가장 널리 퍼져 있는 개념 중 하나는 금리 상승기에 리츠(VNQ)가 저조한 실적을 보이고, 그 결과 금리가 오르기 시작하면 투자자들은 출구를 향해 재빠르게 달려가는 경우가 많다는 것이다.

그러나 앞에서 설명한 바와 같이 이것은 오해에 지나지 않으며, 실제로 리츠는 금리 상승기에 역사적으로 가장 우수한 실적을 거둔 사람들 중 일부였다. 코헨앤스테어스(CNS)의 조사에 따르면 리츠는 금리인상 이후 12개월 동안 평균 17.4%의 수익률을 기록했다. 이는 일반 주식보다 거의 2배 이상 높은 수치다.

출처

우리는 당신이 여기를 클릭해서 읽을 수 있는 별도의 기사에 그것이 있는 모든 이유에 대해 논의하지만, 간단히 말해:

1. 금리 인상은 경기가 좋아지고 있다는 신호로 임대료 증가 속도가 빨라지고 부동산 개발 기회도 늘어난다.
2. 금리 상승은 리츠 자산 가치가 상승해도 부채가 가치가 떨어지면서 리츠에 혜택을 주는 인플레이션의 신호도 된다.
3. 금리 인상은 주택 소유자를 저렴하게 하지 못하게 하고 임대인의 풀을 늘리며, 또한 상업용 부동산을 저렴하게 만들며, 더 많은 회사들이 그들의 부동산을 매매하고 임대하도록 만든다.

요컨대 금리 상승으로 리츠가 급락한 뒤 사들이는 것이 대체로 좋은 생각이다. 우리는 금리가 예외적으로 낮게 유지되고 인플레이션이 높으며 REIT 밸류에이션이 합리적이기 때문에 오늘날 특히 이것이 사실이라고 생각한다.

그럼 뭘 사지?

우리는 최근 고수익 지주회사에서 매수세를 보이고 있다. 아래에서는 가장 최근에 추가된 두 가지 항목을 강조한다.

VICI 속성(VICI)

우리가 가장 좋아하는 보유지분 중 가장 최근에 가장 많이 하락하고 있는 것은 VICI Properties이다.

 

금리 상승과 인플레이션 가속화를 두려워한다면 VICI가 소유할 수 있는 최고의 리츠 중 하나이기 때문에 가장 흥미로운 것은 VICI이다.

1. CPI 기반 임대료 에스컬레이션: 베네치아 및 MGP(MGP) 인수를 위한 프로포마, 임대료 롤의 97%가 CPI 구성요소를 계약상 에스컬레이션으로 가지고 있다. 예를 들어, 베네치아 및 MGP 거래의 임대 롤 프로포마의 41%를 차지하게 될 시저스 리스는 2% 이상 또는 CPI의 변화(CPI 변경에 대한 상한선이 없어)로 확대되어 인플레이션 방지 수익원이 된다.
2. 부동산 비용 상승으로 인한 절연: VICI의 임대는 모두 절대 트리플넷으로, 정비까지 포함해 모든 재산비용을 임차인이 부담한다는 의미다. 더욱이 임대차계약이 매우 길고 임차인에게 업무상 중요한 부동산이기 때문에 공실이 매우 드물어 자본금의 필요성은 더욱 줄어들 것으로 예상된다.
3. 자본금 감소: VICI는 더 낮은 이자율로 부채를 재조달할 수 있게 해주는 투자 등급의 등급을 획득하는 것에 가까워지고 있다. 따라서 금리 상승의 영향을 덜 받는다.
4. 강력한 경제 이익 카지노: VICI는 대부분 순 임대 카지노 재산을 소유하고 있다. 금리 인상은 경제가 대유행에서 회복되고 있음을 시사한다. 그것은 VICI의 세입자들에게 매우 좋은 일이다.
5. 합리적인 평가에서 안전성 확보: VICI는 현재 13.5배 FFO로 가격이 책정되어 있으며, 이는 이 품질의 REIT에 매우 합리적인 가격이다. 우리는 20배 가까운 FFO로 거래해야 하며, 공정가치로의 할인은 이자율이 계속 상승하는 경우에 안전의 마진을 제공할 것으로 추정한다.

출처

따라서 우리는 VICI의 최근 딥이 좋은 구매 기회라고 생각한다.

우리는 50%가 상승할 것으로 예상하며 기다리는 동안 대유행을 통해 두 자릿수 속도로 증가하고 있는 5% 이상의 배당수익률을 얻을 수 있을 것이다.

다음 달에, 나는 라스베가스에 가서 그들의 재산 일부를 둘러보고 나서 내 부츠 현장 실사를 너와 공유할 거야. 그 동안 경영진과의 최근 인터뷰 내용을 여기를 클릭하여 읽어보십시오.

국가별 소매 특성(NNN)

카지노 노출로 인해 VICI를 소유하는 것이 불편하다면 National Retail Properties가 좋은 대안이다. VICI만큼 하락했지만 더 안전한 선택이다.

 

NNN은 비슷한 사업모델로 순임대 부동산에 초점을 맞추고 있지만 카지노를 공략하기보다는 월그린스(WBA) 약국, 타코벨(YUM) 레스토랑, 달러종합(DG) 식료품점, 7/11 주유소, 세차장 등 서비스 중심의 순임대 부동산을 공략한다.

출처

이 접근법은 카지노를 소유하는 것보다 다소 안전하다. 왜냐하면 그것은 훨씬 더 큰 다양화를 낳기 때문이다. NNN은 수백 명의 테넌트에게 임대되는 1000개의 부동산을 소유하고 있는 반면, VICI는 43개의 부동산만을 소유하고 있으며 2개의 테넌트만으로 대부분의 수익을 창출한다.

게다가, NNN의 부동산은 아마도 같은 수준의 편리함으로는 온라인에서 거의 제공될 수 없는 필수적인 서비스를 제공하기 때문에 훨씬 더 불경기와 전자상거래에 내성이 있을 것이다.

NNN의 안전성에 대한 증거는 과거의 결과에 있다. NNN은 30년 이상 존재해왔고 닷컴 붕괴, 큰 금융 위기, 그리고 대유행을 겪었다. 그러나 그 어떤 것도 그것의 꾸준하고 예측 가능한 성장을 멈출 수 없었다.

출처

대유행에도 불구하고 NNN은 오늘날 그 어느 때보다 높은 현금 흐름을 창출하고 있으며 또한 그 어느 때보다 높은 배당금을 지불하고 있다. 당신은 NNN이 그 어느 때보다도 더 가치있다고 객관적으로 말할 수 있을 것이다. 그러나 그것은 유행병이 시작된 이래로 23%나 감소했다.

YChart별 데이터

우리는 NNN이 회사 이름에 "소매"라는 단어를 포함하기 때문에 부당하게 할인된다고 생각한다. 많은 투자자들이 세계적인 대유행의 와중에서 또 하나의 고전하고 있는 소매업으로 재빨리 불신하고 있지만 현실은 매우 다르며 NNN은 그 어느 때보다도 잘 하고 있다.

그렇다, 이자율은 오르고 있지만 예외적으로 낮은 수준을 유지하고 있으며 NNN은 부채가 거의 없는 BBB+ 등급의 대차대조표를 요새로 하고 있다.

따라서 상승률의 영향을 거의 받지 않고 있으며, 우리는 그것이 새로운 사상 최고치로 회복되는 것은 시간문제라고 생각한다. 위기 이전 수준으로 돌아가기 위해서는 30% 이상 상승해야 하며 기다리는 동안 5%의 배당수익률과 안전한 수익을 얻을 수 있다.

불확실한 세상에서 안전하고 보람 있는 투자를 원한다면 NNN보다 더 나은 것을 찾는데 어려움을 겪을 것이다.

밑단선

지난 1년 동안 우리가 성공했던 비결은 바로 딥을 구입하는 것이었습니다.

(출처: 인터랙티브 브로커. 이 문서 끝의 공개 참조)

양질의 리츠는 장기적으로 계속 상승할 것이고, 우리는 인플레이션, 저수익의 세계에 있기 때문에, 특히 최근 하락 이후 많은 리츠들이 그 안에 많은 상승효과를 가지고 있다고 생각한다.

우리는 딥을 샀고 너도 그것을 사길 원할 것이다.